目 錄

  前言-----------------------------------------------------------------------1

  一、開業策劃方案-------------------------------------------------------3

  二、運營策劃方案-------------------------------------------------------5

  三、會員系統策劃方案------------------------------------------------30

  四、引流策劃方案-------------------------------------------------------39

  前 言

  近年來，隨著**市經濟的飛速發展，**市商業的發展也不斷地邁上新的臺階。特別是隨著中國正式加入WTO后，大量外資零售企業正式進入到**市場，給**市商業帶來了很大的沖擊。商業呈現出多業態、連鎖化經營、規模化經營的發展態勢，也成為了**市競爭最為激烈的行業之一。 對**市而言，為了打造北方香港，建設東北亞航運中心，成為東北老工業振興的龍頭城市，商業的地位和作用是不容忽視的。**市“**規劃”明確提出了要優先發展現代服務業的戰略任務，要完善服務設施，發展服務產業，增強服務功能，提高服務水平，進一步增強區域性中心城市的地位和作用，為促進東北亞地區經濟發展提供功能完備的服務平臺。而**市商業作為服務業中的重中之重，可定會得到空前的重視，其發展潛力和空間巨大。

  玫瑰小鎮策劃書介紹了開業、運營、會員制、連鎖加盟等多方面策劃方案，并從玫瑰小鎮運行環境和區域經濟要素上描述了玫瑰小鎮整體發展環境。并根據玫瑰小鎮綜合數據和各個業態基礎數據，采用市場結構分析、數理統計分析和SWOT分析方法，對玫瑰小鎮的市場集中度、網點特征、以及其他商業的競爭優勢、存在問題、外部機遇和外部威脅進行詳細分析，并結合當前最新最熱的營銷策略提出相應的發展戰略和發展對策。

  玫瑰小鎮位于港灣街1號，前身是“21庫”，21庫地處**港百年繁華老港區“**國際郵輪母港”核心地帶。

  優勢：

  1. 玫瑰小鎮地理位置優越、交通便利，市內3區可以快速通 過不同的交通工具到達目的地。

  2. 玫瑰小鎮緊臨大海，對于玫瑰小鎮從不同方向發展有很好的優勢。

  3. 玫瑰小鎮和**碼頭相鄰，給玫瑰小鎮提供了大量的地面流量，通過引流可以達到一個理想的效果。

  劣勢：

  1.玫瑰小鎮雖然地理位置優越，但是周邊沒有一個成熟的商業圈，對玫瑰小鎮的傳播造成一定的影響。

  2.玫瑰小鎮是一個全新的商業體系，在商業市場沒辦法和成熟的商業體系向抗衡。

  綜上所述想要玫瑰小鎮快速的傳播、消費者熟悉、快速打開市場、快速盈利，必須要有一個詳細完整的策劃方案，讓玫瑰小鎮在**以及全國實現自己的商業價值。

  一、開業策劃方案

  一、活動目的：

  1、增進社會的關注與了解,提升玫瑰小鎮的品牌形象

  2、實現品牌推廣打造公司知名度和美譽度

  3、通過獨特的慶典方式提高市場占有率

  4、通過此次開業慶典的隆重舉行可以增加員工對公司的信心，加強公司的凝聚力

  二、前期宣傳

  1.所有活動超市商品1折（解析：從玫瑰小鎮超市以及進口超市選擇價格成本相對較低的產品進行促銷，開業當天所有挑選的促銷商品展區，當天的中午12點鐘所有的商品1折，挑選幾款消費者比較熟悉價格透明的產品，比如衛生紙、豆油等等。）

  2.購買超市商品或在其他商家消費或充值每滿50元，均可獲得抽獎機會一次，抽獎可以累積（解析：通過消費或充值可以快速收回現金流）

  3.抽獎送奔馳：1等獎奔馳一輛；2等獎筆記本電腦一臺；3等獎手機一部；4等獎T恤 一件；（解析：只有巨大的誘惑才能吸引所有人的關注，汽車可以內部操作，4等獎T恤印上玫瑰小鎮的LOGO以及小程序二維碼，讓獎品實現流動公告效應）

  4.多媒體宣傳： 抖音、快手、微信、電視、廣播、傳單、報紙全方位宣傳 （解析：開業當天商品1折，抽獎奔馳為引流，通過地面宣傳單，抖音、快手點贊、微信集贊、電視宣傳、廣播宣傳、報紙宣傳達到整體一個宣傳效果。）

  店面宣傳： DM單頁、吊旗、地貼、展架、海報（解析：在玫瑰小鎮正面做巨幅海報，突出商品1折，消費抽獎，送奔馳）

  三、場地布置

  準備物品：印有公司LOGO的彩旗桿、花籃、拱門、主席臺、慶典條幅、遮牌紅綢、氣球、桌椅、紅地毯場地的選擇：選擇距離企業近的一片空地，適合搭建舞臺以喜慶的大紅色為主，從店門口延至路邊鋪上紅地毯，紅地毯兩側站有禮儀小姐，店門附近設置簽到區，由禮儀小姐帶賓客到簽到處簽到。

  舞臺放置彰顯公司產品和品牌文化的背景板，舞臺兩側放置音響和禮炮。

  將慶賀開店的花籃擺放外面

  四、活動內容

  1、嘉賓簽到：嘉賓來到由禮儀小姐帶領至簽到處進行簽到，然后再由禮儀小姐帶至座位就坐

  2、歌舞表演：儀式開始，先進行歌舞開場表演，讓嘉賓們和消費者欣賞

  3、領導、嘉賓致詞：開場歌舞結束后，由企業領導上臺道開業之喜和企業的產品文化，再由重要嘉賓上臺致賀詞

  4、剪彩儀式：領導和主要嘉賓共同剪彩

  5、放響禮炮

  6、放飛氣球

  7、按照宣傳的時間開始抽獎

  二、運營策劃方案

  商場后期運營管理中主要是達成整體的統一性，要求管理公司和入駐商家精誠合作，在同一個概念指導下開展同步的經營管理工作。

  統一運營管理一般包幾個方面的內容：統一招商管理、統一營銷策劃、統一物業服務、統一運營管理和統一物管。其中"統一招商管理"是后期的基礎，這項工作的成敗得失不僅決定了開發商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業項目運營能力的強弱，以及能否長期經營最終達到長遠利益和最大化利益。

  因此，對于綜合性的商業物業設施的后期運營管理中要把握好以下要點：

  1、關注環境：打造統一的購物環境和整體經營氛圍。遵循統一運營管理的基本模式，實施統一規劃、統一招商、統一經營、統一服務等全面統一的運營管理，因為單個商戶的經營管理情況只反映出個體的情況，只有經營公司以統一為目標，為主線進行管理，在運營中不斷調整才能使商場保持新鮮年輕，同時提升整體的競爭力。前期招商要把控業態結構與業態布局的科學性，關注租戶結構、租約及租金定義的合理性，合理匹配多種服務集合、多種功能復合、多種業態組合，樹立商場的整體經營品牌環境和形象。

  2、關注租戶：商場的核心競爭能力是高品質、協調一致的服務質量。由此租戶可獨立運做，自我經營，可以增加靈活性和多樣化的個體發展，但必須服從統一管理，保持高度一致的服務品質；租戶管理是商場的核心工作之一，租戶的品質是核心中的核心。租金收取方式要多樣靈活，適應租戶自身的業務需求特點。租戶考核結果與管理措施的完善是商場日常重要的工作細節，也決定了租戶對商場的忠誠度和經營積極性。實施專業化、人性化的物業管理和租戶服務，提供統一營銷策劃服務，運營上要避免物業管理與租戶的商業運營脫節，需要量化的考核管理，行為糾正，確保租戶與商品的經營品質。

  3、關注顧客：關注顧客消費服務環境的提升、消費熱點的引導，為顧客購物和消費提供高品質、高質量、安全、舒適、整潔的購物環境，是物業管理和商業管理部門的義務和責任。商場管理關注宣傳促銷方案的正確性、結果的準確性與有效性，嚴格執行對商戶營銷的監控和糾正工作。商場更加關心顧客的潛在消費和多項消費選擇，有必要加強會員體系的建設、固定客戶群體的發展及顧客忠誠度的提升。

  商場管理主要工作就是圍繞這種統一性和自身的經營目標為核心，通過與開發商、業主、租戶、物業公司的共同配合，指導、管理、服務于項目的全程運作、全期運營，為業主、租戶、消費者、服務商提供良好的購物環境及優質的服務。逐步實行專業化、規范化、標準化、統一化管理的全過程。達到商場持續經營的目的。在實際工作中，主要應注意好以下節點管理的工作原則：

  --高效運營管理的組織架構原則：

  1）高效、專業、協同的組織原則。在商場的組織管理模式上，不同于獨立商家或超市的管理模式，因為商場內的商家眾多，商業模式眾多，不可能去分別設置相對應的部門分別去經營和管理，否則會造成大量的人力、物力、和財力的投入，造成管理部門眾多和增加商業風險。商業運營管理的部門設置是非常專業和高效的，其管理的核心是商場最關心的幾個方面，如：維護管理、安全管理、物業管理、業務管理、財務管理、招商管理、租戶管理、銷售及開發管理等，而非具體商品的進、銷、調、存以及物流配送工作等單一工作。

  1）準確的市場定位、合理的商業規劃、周到的功能匹配、差異化的業態及品牌組合。因此，首先最基本的目標是關心商業經營主體在商圈中能夠獲得生存獲利的長期發展機會，有足夠的回報；其次，在經營主體組成確定之后，還需要根據各種經營主體的需求和項目自身的需要進行整合規劃上，特別要避免安排與主力店經營形成競爭的商戶，要保障主力店的經營利益和整體商業組合的匹配。；最后確定它們在項目中的位置，這點非常重要，因為經營主體對于引導人流起著關鍵作用，其布局規劃直接影響到商業地產的形態。

  2）這一階段，處理好商鋪投資的政策是基礎。分散發售的產權商鋪，現實中商場不能做到統一管理是國內商業的硬傷，因此，商鋪發售一般只限于輔助店獨立商鋪，整體商業內容的物業一般不能分散發售，需要制定大型商業物業投資產品，保障物業的整體性持有。即使投資型商鋪發售，也必須保證物業的統一經營權不受小業主影響。一般可考慮帶租約銷售外鋪和部分邊鋪，而內鋪和中心鋪則考慮返租銷售或投資理財型銷售。

  3）主力店和次主力店落位，對建筑物業開發的全面物業建設標準參數支持和標準接口非常關鍵。要著手于業態布局和獨立商戶匹配，租戶物業規范落位和合理動線、空間營造、交通審批、消防審批等的匹配。

  開業期招商及業態管理原則：

  1）制訂優秀的有眼光的租賃政策與承租服務是關鍵。商場制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，租金在合理起步基礎上，只升不降是基本運營管理訴求，也是受益指標的良性發展體現。

  2）一定要強調商場和租戶的雙贏。招商對象的最高目標是各種業態行業的知名名牌商店或服務機構，最低目標是部分名牌店鋪配置部分非名牌店鋪。這一階段，如何管理商鋪的出租率、績效的達成比例和入駐租戶的租金、費用收取是主要目標。

  3）招商管理重要的原則是核心主力品牌先行，次主力品牌和輔助品牌相匹配，休閑娛樂合理配置規劃。放水養魚，先做人氣，再做生意。目標市場定位為商圈內所有居民及主題內容吸引的周邊人口，核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50％。

  4）業態布局管理重要的原則就是要嚴格租戶區位、入住規定、租期制約和清退條款的計劃性和標準化。制訂承租人手冊，根據不同區域業態的實際運營效果，讓銷售最好的業態和品牌商戶得到商場內最佳位置。根據業態調整要求，確定招商計劃，不斷讓優秀的商戶進場，淘汰經營不善的商戶。

  5）運營商需要關注每一個租戶的軟、硬件環境、氛圍營造及發展趨勢的確定，要利用信息化手段實施量化管理。對商鋪分割、產權狀況及租戶運營狀況的有效監控，進行全程的跟蹤管理。在這一階段，統一租戶租約管理、往來管理，有效指導商場的經營策劃，通過追蹤顧客消費信息了解顧客需求、指導租戶經營。要制定整套商場運營管理體系文件，包括：制度文件、流程設計、業務表單。并實施企業管理顧問咨詢的輔助工作。

  --品牌及營銷管理的重點和管理原則：